۱۲ آبان ۱۳۹۵
مسأله إذا امتنع الموجر من تسلیم العین المستأجره یجبر علیه و إن لم یمکن إجباره للمستأجر فسخ الإجاره و الرجوع بالأجره و له الإبقاء و مطالبه عوض المنفعه الفائته و کذا إن أخذها منه بعد التسلیم بلا فصل أو فی أثناء المده و مع الفسخ فی الأثناء یرجع بما یقابل المتخلف من الأجره و یحتمل قویا رجوع تمام الأجره و دفع أجره المثل لما مضى کما مر نظیره سابقا لأن مقتضى فسخ العقد عود تمام کل من العوضین إلى مالکهما الأول لکن هذا الاحتمال خلاف فتوى المشهور
مرحوم سید می‌فرمایند موجر باید عین مورد اجاره را به مستاجر تحویل دهد و اگر امتناع کند او را مجبور می‌کنند و اگر نتوانند، مستاجر حق فسخ دارد. و علت آن هم شرط ارتکازی تحویل عین است و لذا مستاجر خیار تخلف شرط دارد. مستاجر شرط (هر چند ارتکازی) کرده است که موجر باید عین را به او تحویل دهد و اگر تحویل ندهد او التزامی به عقد ندارد.
بحثی که مطرح است این است که آیا مستاجر فقط وقتی خیار دارد که نتواند موجر را مجبور کند یا اینکه حتی اگر بتواند موجر را هم مجبور کند با این حال می‌تواند مجبور نکند و خیار فسخ دارد؟
این بحث در بیع هم مطرح است. ظاهر عبارت مرحوم سید این است که در صورتی حق فسخ دارد که نتواند او را به تسلیم مجبور کند و در بحث بیع هم به مشهور همین مبنا را نسبت می‌دهند.
و جمعی از محققین معتقدند خیار مستاجر یا مشتری، متوقف بر این نیست که تمکن از اجبار نداشته باشد بلکه به مجرد اینکه موجر یا فروشنده، از تسلیم عین امتناع کند خیار ثابت است.
چرا که دلیل این خیار، لاضرر نیست بلکه دلیل این خیار، تخلف شرط است و تخلف شرط به مجرد امتناع از تسلیم، رخ داده است.
البته این در جایی است که موجر خودش را در امتناع محق نداند و گرنه از موارد نزاع است و باید در محاکم و دادگاه مطرح شود.
و دنباله مساله همان تفاصیل در صورت فسخ را مطرح کرده‌اند که قبلا در مورد آنها بحث کرده‌ایم و تکرار نمی‌کنیم.
مسأله إذا منعه ظالم عن الانتفاع بالعین قبل القبض تخیر بین الفسخ و الرجوع بالأجره و بین الرجوع على الظالم بعوض ما فات و یحتمل قویا تعین الثانی و إن کان منع الظالم أو غصبه بعد القبض یتعین الوجه الثانی فلیس له الفسخ حینئذ سواء کان بعد القبض فی ابتداء المده أو فی أثنائها ثمَّ لو أعاد الظالم العین المستأجره فی أثناء المده إلى المستأجر فالخیار باق لکن لیس له الفسخ إلا فی الجمیع و ربما یحتمل جواز الفسخ بالنسبه إلى ما مضى من المده فی ید الغاصب و الرجوع بقسطه من المسمى و استیفاء باقی المنفعه و هو ضعیف للزوم التبعیض فی العقد و إن کان یشکل الفرق بینه و بین ما ذکر من مذهب المشهور من إبقاء العقد فیما مضى و فسخه فیما بقی إذ إشکال تبعیض العقد مشترک بینهما
اگر ظالمی مانع از انتفاع به مورد اجاره شود، مستاجر می‌تواند معامله را فسخ کند و می‌تواند فسخ نکند بلکه عوض منافعی که فوت شده است را از ظالم بگیرد که ظالم هم اجرت المثل را ضامن است.
و بعد می‌فرمایند بعید نیست بگوییم حق فسخ ندارد و باید عوض منافع را از ظالم بگیرد.
مرحوم آقای خویی دو احتمال را در عبارت سید مطرح کرده‌اند اما به نظر می‌رسد عبارت مرحوم سید روشن است و اجمال و تردیدی در آن نیست.
دو احتمالی که مرحوم آقای خویی مطرح کرده‌اند و بر اساس آن تفصیل داده‌اند.
اول) گاهی ظالم مانع از این می‌شود که موجر، مورد اجاره را به مستاجر تحویل دهد. در این صورت مستاجر خیار فسخ دارد چرا که شرط لزوم اجاره قبض است و در اینجا قبض از طرف موجر محقق نشده است هر چند به خاطر منع ظالم بوده است.
شرط اقباض در اینجا محقق نشده است هر چند مالک در آن معذور بوده است و عصیان نکرده است.
دوم) ظالم مانع استفاده و اقباض مستاجر شده است. در این صورت همان احتمالی که مرحوم سید فرموده‌اند صحیح است و مستاجر در این جا خیار ندارد و باید از ظالم عوض منافع فوت شده را بگیرد.
علت هم این است که آنچه شرط است این است که موجر ممانعتی از تحویل عین مورد اجاره نداشته باشد و شرط لزوم اجاره، قبض تکوینی مورد اجاره نیست و لذا اگر موجر تمکین کند و امتناعی از تحویل نداشته باشد اما مستاجر مورد اجاره را تحویل نگیرد، اجاره لازم است و مستاجر حق فسخ ندارد. آنچه شرط لزوم اجاره است تمکین موجر است به این معنی که موجر از تحویل عین ممانعت نکند. شرط لزوم اقباض نیست بلکه عدم امتناع مالک از تحویل است.
در اینجا مالک امتناعی از تحویل ندارد بلکه مستاجر اقباض نمی‌کند هر چند این عدم اقباض هم به خاطر ظلم ظالم است در این صورت اجاره صحیح است و مستاجر حق فسخ ندارد بلکه می‌تواند عوض منافع فوت شده را از ظالم استیفاء کند چون ظالم آن منافع را تفویت کرده است.
پس باید بین این دو فرض تفصیل داد.
مرحوم سید هم در حقیقت ناظر به جایی است که ظالم، مانع از اقباض مستاجر شود چون عبارت سید این است که «إذا منعه ظالم عن الانتفاع بالعین» مفعول منع، مستاجر است و عبارت این است که اگر ظالم، مانع انتفاع مستاجر از عین شود و در جایی که ظالم موجر را از تحویل عین منع کند، این عبارت صادق نیست.
بنابراین ظاهر عبارت مرحوم سید این است که ظالم مانع انتفاع مستاجر شود و در این فرض سید فرمودند مستاجر حق فسخ دارد و بعد فرمودند بعید نیست که بگوییم حق فسخ ندارد بلکه اجاره لازم است و مستاجر باید عوض منافع فوت شده را از ظالم بگیرد.
شرط اجاره این بود که مالک تمکین از تحویل مورد اجاره کند که فرضا اتفاق افتاده است و لذا معنا ندارد مستاجر حق فسخ داشته باشد.
اما نسبت به بعد از قبض که موجر عین را تحویل داده است و بعد ظالمی مانع از انتفاع مستاجر شود در این صورت دلیلی برای فسخ نیست و مستاجر باید برای عوض منافع از دست رفته به ظالم رجوع کند. چون آنچه شرط لزوم اجاره است تمکین موجر است و اینجا اتفاق افتاده است بلکه حتی اگر شرط قبض هم باشد محقق شده است و مالک متعهد نیست که بقائا هم مانع از ظلم ظالم نسبت به مستاجر شود تا خیاری برای مستاجر وجود داشته باشد.
بعد از اینکه مالک مورد اجاره را به مستاجر تحویل داد هیچ تعهدی نسبت به حفظ حقوق مستاجر از ناحیه دیگران ندارد.
دقیقا مثل جایی که بعد از اینکه فروشنده عین را به مشتری تحویل داد ظالمی آن را غصب کند.
بله بحث عامی وجود دارد که دفع ظلم از هر مظلومی برای کسی که تمکن دارد لازم است. که ادله آن در جای خودش بحث شده است از جمله روایت معتبری که وجود دارد:
أَحْمَدُ بْنُ مُحَمَّدٍ عَنِ النَّوْفَلِیِّ عَنِ السَّکُونِیِّ عَنْ جَعْفَرٍ عَنْ أَبِیهِ عَنْ آبَائِهِ ع قَالَ قَالَ رَسُولُ اللَّهِ ص مَنْ سَمِعَ رَجُلًا یُنَادِی یَا لَلْمُسْلِمِینَ فَلَمْ یُجِبْهُ فَلَیْسَ بِمُسْلِمٍ. (تهذیب الاحکام، جلد ۶، صفحه ۱۷۵)
بعد مرحوم سید فرموده‌اند اما اگر بعد از قبض، خود موجر برود و مانع انتفاع مستاجر از مورد اجاره شود در این صورت مستاجر خیار دارد. دلیل هم این است که همان شرط ارتکازی که گفتیم در اینجا وجود دارد. موجر تعهدی نسبت به عدم ظلم اجانب ندارد اما متعهد است که خودش مانع انتفاع مستاجر نباشد و مزاحمتی تا آخر مدت اجاره برای مستاجر ایجاد نکند.
ضمائم:
کلام مرحوم آقای خویی:
فلم یکن منع من قبل المؤجر، بل خلّى هو بین العین و بین المستأجر، و لکن الظالم کان حائلًا و مانعاً عن الانتفاع.
و قد حکم (قدس سره) حینئذٍ بالتخییر بین الرجوع إلى المؤجر و استرداد الأُجره المسمّاه فتنفسخ الإجاره، و بین الرجوع إلى الظالم و مطالبته مع التمکّن بعوض ما فات من المنفعه التی کان هو السبب فی تفویتها.
ثمّ احتمل (قدس سره) تعیّن الثانی و أنّه لیس له إلّا مراجعه الظالم فقط دون المؤجر.
أقول: لا یبعد التفصیل بین ما إذا کان منع الظالم متوجّهاً إلى خصوص المستأجر، أو إلى الأعمّ منه و من غیره، کما إذا آجره دابّه للسفر إلى کربلاء فمنع الظالم رکوب أیّ شخص علیها و الخروج إلى کربلاء.
ففی الثانی لا یبعد صحّه ما ذکره الماتن أوّلًا، باعتبار أنّ المستأجر مالک للمنفعه و بما أنّه لا یتمکّن من الانتفاع فله أن یرجع إلى الظالم لأنّه المانع، فلو فرضنا أنّ للظالم عنده مالًا و هو لا یعلم به یجوز له أن یأخذه تقاصّاً من دون أن یفسخ العقد، کما أنّ له أن لا یرضى بالعقد و یفسخ، نظراً إلى أنّه مع فرض ظلم الظالم لم یتحقّق التسلیم و التسلّم، و من المعلوم أنّ تعذّر التسلیم و لو لمنع الظالم موجب للخیار.
و أمّا فی الفرض الأوّل فحیث إنّه لم یکن أیّ مانع من المؤجر فی تسلیمه و إنّما المنع متوجّه إلى خصوص المستأجر فی تسلّمه، فلا موجب حینئذٍ للخیار، لعدم التخلّف فی الشرط بوجه، إذ لم یکن الشرط الارتکازی إلّا هذا المقدار-، أعنی: تمکین المؤجر من التسلیم، لا تسلّم المستأجر و قد فعل فکانت العین قابله للانتفاع لأیّ شخص کان، و إنّما الممنوع خصوص هذا الشخص، فیتعیّن حینئذٍ الاحتمال الثانی.
و لعلّ هذه الصوره هی مفروض کلامه (قدس سره)، لأنّه أخذ فی عنوانه منع الظالم عن الانتفاع، فمنع الظالم متوجّه إلى هذا الشخص، و فی مثله لا موجب لثبوت الخیار.
(موسوعه الامام الخوئی، جلد ۳۰، صفحه ۱۸۶)