جلسه ۹
۲۹ شهریور ۱۳۹۵
مرحوم سید فرمودند اگر مورد اجاره قبل از قبض یا بدون فاصله بعد از قبض تلف شود، اجاره باطل است ولی اگر بعد از قبض و امکان استیفای منفعت مورد اجاره تلف شود، اجاره متبعض می‌شود و به همان نسبت از اجرت المسمی حساب می‌شود.
گفتیم علت بطلان را تمسک به ادله باب بیع ذکر کرده‌اند و اشکال آن را دیروز هم نقل کردیم علاوه که آن وجه فقط در صورت اول جاری است و در جایی که مورد اجاره بدون فاصله بعد از قبض تلف شود را شامل نیست.
به نظر می‌رسد وجه صحیح برای این کلام همان است که از کلمات مرحوم سید در مسائل آینده به دست می‌آید و در کلام مرحوم آقای خویی هم ذکر شده است و آن اینکه شرط صحت اجاره، اشتمال مورد اجاره بر منفعت است و اگر مورد اجاره منفعت نداشته باشد هر چند از باب طرو مانع باشد، اجاره صحیح نیست.
بعد از اینکه مورد اجاره تلف شد یعنی کشف می‌شود منفعت از ابتدا وجود نداشته است تا اجاره بر آن واقع شود. لذا تلف کاشف از نبود منفعت است و اجاره بر منفعتی که وجود ندارد باطل است.
بنابراین اگر مورد اجاره قبل از قبض یا بدون فاصله بعد از قبض و قبل از امکان استیفای منفعت تلف شود، کشف می‌شود که مورد اجاره از ابتداء منفعتی نداشته است و لذا عقد از ابتداء باطل است.
ولی اگر بعد از قبض و بعد از گذشت زمانی که استیفاء منفعت در آن ممکن است مورد اجاره تلف شود چون اجاره به حسب زمان منحل است، نسبت به زمانی که استیفای منفعت ممکن بوده اجاره صحیح است و نسبت به منافعی که قابل استیفاء نیست کشف می‌شود که اجاره از اول باطل بوده است.
بله مستاجر خیار تبعض صفقه دارد و می‌تواند اجاره را فسخ کند، و اگر اجاره را فسخ کرد، ضامن اجرت المثل مقدار منفعتی است که استیفاء کرده است.
البته نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که در موارد اتلاف این نظر را مطرح نمی‌کنند بلکه در موارد تلف این را گفته‌اند. مثلا الان خانه‌ای را اجاره داده‌اند و بعد از قبض ظالمی آن را اتلاف کند، در این صورت علماء به بطلان اجاره حکم نکرده‌اند همان طور که اگر منفعت را غصب می‌کرد اجاره باطل نبود.
در موارد تلف که موانع قهری است چون ضامنی در بین نیست، لذا علماء گفته‌اند تلف قهری نشان از نبودن منفعت از ابتداء است اما در مواردی که اتلاف است کسی که اتلاف کرده است ضامن است و لذا اجاره باطل نیست.
چون در اینجا نمی‌توان گفت مورد اجاره از ابتداء منفعت نداشته است چرا که اگر این طور باشد معنا ندارد متلف، ضامن باشد پس اجاره صحیح است و مستاجر هم ضامن اجرت المسمی برای موجر است و متلف، ضامن اجرت المثل برای مستاجر است.
بنابراین بین موارد تلف مضمون و تلف غیر مضمون فرق است. تلف به اسباب طبیعی در حکم عدم وجود منفعت از اول و بطلان اجاره از ابتداء است و لذا تعبیر به انفساخ هم نوعی مسامحه است اما در موارد تلف مضمون، عرفا مورد اجاره دارای منفعت محسوب می‌شود و لذا بر عهده متلف است و لذا اجاره هم صحیح است.
و اگر قبل از قبض، تلف مضمون اتفاق بیافتد اجاره صحیح است اما چون مستاجر مورد اجاره را قبض نکرده است می‌تواند از پرداخت اجرت المسمی ممانعت کند که در این صورت اجاره منفسخ می‌شود و موجر به متلف رجوع می‌کند و متلف هم ضامن عین به صورت مسلوب المنفعه است و ضامن اجرت المثل منفعت هم هست و مستاجر می‌تواند اجرت المسمی را پرداخت کند و بعد از متلف مطالبه کند.
بنابراین اگر کسی فردی را که استخدام شرکتی است به قتل برساند، علاوه بر اینکه قصاص یا دیه، اجرت المثل تمامی زمان باقی مانده از مدت استخدام مقتول را برای آن شرکت ضامن است همان طور که آن شرکت هم ضامن تمام اجرت المسمی به ورثه مقتول است.
کلام مرحوم آقای خویی:
ما ذکره (قدس سره) من البطلان فی التلف قبل القبض أو بعده بلا فصل و کذا البطلان بالنسبه لو اتّفق التلف أثناء المدّه هو المعروف و المشهور.
و یستدلّ له:
تارهً: بما ورد من أنّ تلف المبیع قبل قبضه من مال بائعه، بدعوى عدم خصوصیّه للبیع، و عموم المناط لکافّه المعاوضات، فیتعدّى إلى الإجاره و غیرها.
و اخرى: بمطابقه الحکم المزبور لمقتضى القاعده من غیر حاجه إلى نهوض دلیل بالخصوص، نظراً إلى أنّ التسلیم و التسلّم و القبض و الإقباض الخارجیّین و إن لم یکونا شرطاً فی صحّه العقد شرعاً فی غیر بیعی الصرف و السلم، إلّا أنّهما یعدّان کمتمّمین للعقد فی نظر العقلاء، بحیث یرون من بیده المال ضامناً له حتى یوصله إلى الطرف الآخر، فلم تکن المعاوضه عندهم مجرّد اعتبار الملکیّه محضاً، بل هی متقوّمه بالتقابض خارجاً، و قبله یکون من عنده المال محکوماً بالضمان، و هو معنى البطلان.
و کلا هذین الوجهین کما ترى:
فإنّ التعدّی عن مورد البیع و إن قیل به إلّا أنّه یحتاج إلى القطع بعدم الفرق لیدّعى إلغاء خصوصیّه البیع الذی هو مورد النصّ، و أنّى لنا به و لم یقم علیه أیّ دلیل؟! و أمّا الدعوى الثانیه فهی أیضاً غیر ثابته، بل الظاهر أنّ المال بعد أن انتقل إلى الآخر بعقدٍ صحیح و أصبح ملکاً له کما هو المفروض فلا جرم کان أمانه شرعیّه بید من عنده المال حتى یوصله إلى صاحبه، و لازمه کون التلف على مالکه بطبیعه الحال، و لم تتحقّق أیّ سیره عقلائیه قائمه على الضمان المدّعى فی المقام.
على أنّ هاتین الدعویین لو تمّتا فغایتهما البطلان فی التلف قبل القبض لا ما بعده بلا فصل فضلًا عن التلف أثناء المدّه، کما لا یحکم به فی البیع بلا إشکال.
و الصحیح فی وجه ذلک أن یقال: إنّ ملکیّه المنافع کما مرّ غیر مرّه لم تکن ملکیّه مستقلّه و إنّما هی بتبع ملکیّه العین، فمتى کانت العین مملوکه کانت المنافع مملوکه بتبعها، و متى خرجت عن الملک خرجت هی أیضاً، و مقتضى هذه التبعیّه أنّ العین لو سقطت عن القابلیّه و لم تتّصف بالملکیّه العقلائیّه کانت المنافع أیضاً کذلک.
و من ثمّ لا ینبغی الشکّ بل لم یشکّ أحد فی عدم جواز إجاره العین فی أزید من عمرها العادی و ما تستعدّ فیه للبقاء، کإجاره العبد مائه سنه، أو الدار ألف سنه، أو الدابّه عشرین، و هکذا، لعدم اعتبار العقلاء ملکیّه العین بعد تلک المدّه المدیده، فلا تکون هی قابله للملکیّه وقتئذٍ فکذا منافعها، فحیث لا یعتبرونه مالکاً لتلک المنافع فلا جرم تبطل الإجاره علیها.
و علیه، فملکیّه المالک للمنافع محدوده طبعاً ببقاء العین و إمکان الانتفاع بها، و أمّا المنافع بعد التلف فلم تکن مملوکه له من الأوّل، فلو آجر عبده أو دابّته أو داره فتلفت أو انهدمت قبل التسلیم کشف ذلک عن أنّ تلک المنفعه لم تکن مملوکه للمالک من الأوّل حتى یسوغ له تملیکها، فإنّ العبد المیّت أو الدابّه التالفه فاقده للمنفعه القابله للملکیّه، إذ الملکیّه و إن کانت من الأُمور الاعتباریّه القابله للتعلّق حتى بالمعدوم، بل قد یکون المالک أیضاً معدوماً، إلّا أنّه خاصّ بما إذا کان قابلًا للملکیّه العقلائیّه و للانتفاع فی ظرفه، و من ثمّ لا یسوغ إجاره العبد أو الدابّه بعد الموت ابتداءً، لعدم قیام منفعه بهما وقتئذٍ لیملکهما المؤجر فیملّکهما للمستأجر.
إذن فالتلف قبل القبض بل بعد القبض بلا فصل أی قبل مضیّ زمان یمکن الانتفاع یکشف عن فساد الإجاره من الأوّل لا محاله. و التعبیر بالانفساخ الواقع فی بعض الکلمات المشعر بالفساد من الآن مسامحهٌ فی التعبیر یعنون به الصحّه ظاهراً إلى الآن، و عند عروض التلف یستکشف البطلان من الأوّل کما لا یخفى.
هذا کلّه فی التلف قبل القبض أو بعده بلا فصل.
و أمّا التلف أثناء المدّه فلا یکشف عن البطلان إلّا بالإضافه إلى المدّه الباقیه، لاختصاص انتفاء المنفعه المملوکه بها، فیکون حالها حال التلف قبل القبض دون المدّه الماضیه، سواء استوفاها المستأجر خارجاً أم لا.
إذن فیفرق بین المدّتین من حیث الصحّه و الفساد بمقتضى الانحلال المطابق لمقتضى القاعده، نظیر بیع ما یملک و ما لا یملک إذا لم یجز المالک أو ما یملک و ما لا یملک کالخلّ و الخمر، فإنّ بذل الثمن بإزاء المجموع یستدعی أن یکون لکلّ جزء من المثمن جزء من الثمن فتقسّط الأُجره بطبیعه الحال بالإضافه إلى ما مضى و ما بقی بالنسبه.
هذا إذا کانت الأجزاء متساویه فی القیمه.
و أمّا إذا کانت مختلفه فلا بدّ من رعایه الاختلاف و لحاظ الأُجره من هذه الجهه أیضاً، فقد تکون الأُجره فی أیّام الشتاء أزید منها فی أیّام الصیف، و بالنسبه إلى الأماکن المقدّسه ربّما تکون الأُجره فی أیّام الزیارات أغلى قیمهً من غیرها، فلا بدّ من لحاظ ذلک فی مقام التقویم و التقسیط کما هو واضح. و لکنّه مع ذلک یثبت الخیار للمستأجر و إن لم یتعرّض له الماتن، باعتبار أنّ المستأجر استأجر العین فی تمام المدّه بإجاره واحده، و هی و إن کانت منحلّه إلّا أنّ کلّ جزء مرتبط بالآخر بمقتضى فرض وحده الإجاره، و حیث صحّت الإجاره فی البعض دون الآخر فلا جرم تبعّضت علیه الصفقه، فمن أجله یثبت له خیار التبعّض من أجل تخلّف الشرط الضمنی، فله حینئذٍ فسخ العقد من أصله و فرضه کأن لم یکن، فیرجع بتمام الأُجره المسمّاه، و یدفع للمؤجّر اجره المثل لما مضى، کی لا یذهب المال المحترم هدراً بعد امتناع استرداده، کما أنّ له الإمضاء و التقسیط حسبما عرفت.
(موسوعه الامام الخوئی، جلد ۳۰، صفحه ۱۷۲)